Qu'est-ce que le LMNP
Le statut de Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP) s'applique aux proprietaires qui louent un bien meuble sans que cette activite constitue leur activite principale. Les revenus locatifs doivent rester inferieurs a 23 000 euros/an ET representer moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Le LMNP couvre les locations meublees classiques (bail de 1 an), les locations etudiantes (bail de 9 mois), et les locations saisonnieres type Airbnb (sous conditions).
Micro-BIC vs regime reel
Deux options fiscales existent. Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (71% pour les meublees de tourisme classes). Simple mais pas toujours optimal. Le regime reel permet de deduire toutes les charges reelles ET d'amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Dans la majorite des cas, le regime reel genere peu ou pas d'impot pendant 8 a 15 ans.
L'amortissement : l'arme secrete
L'amortissement consiste a deduire comptablement la perte de valeur du bien au fil du temps. La structure du batiment s'amortit sur 25 a 30 ans, les equipements sur 5 a 10 ans, et les meubles sur 5 a 7 ans. Sur un bien a 200 000 euros (hors terrain), cela represente une deduction annuelle de 6 000 a 8 000 euros, qui vient s'ajouter aux charges deductibles.
Important : l'amortissement ne peut pas creer de deficit. Si vos charges + amortissement depassent vos loyers, l'excedent d'amortissement est reporte indefiniment sur les annees suivantes.
Les obligations comptables
Le regime reel LMNP impose une comptabilite conforme au Plan Comptable General. Faire appel a un expert-comptable specialise coute entre 500 et 1 000 euros/an mais se deduit des revenus locatifs. L'adhesion a un Centre de Gestion Agree (CGA) evite une majoration de 20% du benefice imposable.
Changements en 2026
La loi de finances 2026 a apporte des ajustements au regime LMNP. La reintegration des amortissements dans le calcul de la plus-value a la revente, debattue depuis 2024, a ete confirmee pour les biens acquis a partir du 1er janvier 2026. Pour les biens detenus anterieurement, le regime actuel est maintenu. Consultez le bulletin officiel des finances publiques pour les details de mise en oeuvre.