L'achat en nom propre : la simplicite
Acheter en nom propre est la solution par defaut pour un premier investissement. Pas de structure juridique a creer, pas de comptabilite de societe, pas de frais annuels supplementaires. Les revenus locatifs sont declares directement sur votre declaration d'impots (revenus fonciers ou BIC selon le type de location).
Avantages : simplicite administrative, acces au statut LMNP (non disponible en SCI a l'IS), regime micro-foncier ou micro-BIC possible. Inconvenient principal : en cas de litige, votre patrimoine personnel est engage.
La SCI : pour structurer et transmettre
La Societe Civile Immobiliere est une coquille juridique qui detient le bien immobilier. Elle est composee d'au moins 2 associes. Deux regimes fiscaux possibles : SCI a l'IR (transparente fiscalement, les revenus sont imposes chez les associes) ou SCI a l'IS (la societe paie l'impot sur les societes, les associes ne sont imposes que sur les dividendes distribues).
La SCI a l'IS permet l'amortissement du bien (similaire au LMNP) et offre des taux d'imposition progressifs (15% jusqu'a 42 500 euros de benefice, 25% au-dela). En revanche, la plus-value a la revente est calculee sur la valeur nette comptable (apres amortissements), ce qui peut generer une plus-value importante.
Tableau comparatif
Fiscalite des revenus : nom propre = barème IR (0 a 45% + 17,2% prelevement sociaux) | SCI IS = 15 a 25%. Plus-value a la revente : nom propre = regime des plus-values immobilières (exoneration au bout de 22 ans d'IR, 30 ans de PS) | SCI IS = plus-value sur valeur nette comptable au taux de l'IS. Transmission : nom propre = droits de succession classiques | SCI = transmission progressive des parts avec decotes possibles.
Quand choisir la SCI
La SCI se justifie principalement dans trois cas : investissement a plusieurs (couple non marie, entre amis, en famille), strategie de transmission patrimoniale (donation progressive des parts), ou portefeuille de plusieurs biens locatifs necessitant une gestion structuree.
Pour un premier investissement locatif en nom propre avec le statut LMNP, la complexite supplementaire de la SCI est rarement justifiee. Consultez un notaire pour une analyse personnalisee de votre situation.